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共享農莊把村里的空園盤活了——共享農莊引人關注。

共享農莊把村里的空園盤活了

共享經濟的商業模式,正在暴風驟雨般地改變我們的生活方式。前陣子在北京創新創業“雙創周”上,由北京市農委重點推薦的一種創新型住房模式——共享農莊引人關注。

據介紹,截至目前,北京已有2000多套農莊加入到了“共享農莊”之中,分布在包括房山、密云在內的11個近遠郊區,其中60%位于北京一小時經濟圈內。記者看到,以位于門頭溝區的一套名為“夢我小區”的農莊為例,一套一宅一院的農莊,一年的租金為5.46萬元。“市民既可以選擇這種已經裝修好的農莊,年租金從2萬元到5萬元,也可以定制或者自己裝修,自己裝修的農莊僅需要支付土地成本即可。”鐘鵲飛解釋稱,由于是從農民手中統一租賃到宅基地,所有權依然在農民手中,但是通過這種模式農民一方面可以實現租金增收,另一方面也可以通過為自家或周邊農莊提供物業服務的方式獲取工作收入。“以租近為例,1年5萬元的租金,農民可以分成2萬元。

9月19日,國務院直屬央企中國建材集團旗下A股上市公司北新建材(000786)、中國最大的新型建材產業集團,全球發展最快的新型房屋產業集團、全球先進的自主知識產權、國內唯一實現“材料房屋一體化”的北新房屋總經理尹稷華與全球首創“共享農莊”平臺,全國首家領先的閑置農宅租賃合作服務交易供應商北京萬鴻信息服務有限公司董事長鐘鵲飛在全國雙創活動周現場簽訂戰略合作協議,將共同打造“共享農莊”,近期將大規模投入北京市場,成為北京市民、企業居住模式中的一個新品。

共享農莊把村里的空園盤活了——共享農莊引人關注。

深化農村土地制度

改革,實行所有權、承包權、經營權“三權分置”是繼家庭承包制后農村改革的又一大制度創新,是農村基本經營制度的自我完善。要圍繞正確處理農民和土地關系這一改革主線,不斷探索農村土地集體所有的有效實現形式。2017年8月29日,國家允許包括北京在內的13城市試點集體土地建設租賃住房政策直接催生了“共享農莊”創新項目。

“共享農莊”簡而言之就是在不改變農民所有權的前提下,將農村閑置住房進行個性化改造,形成一房一院一地,并根據需求改造為市民田園生活、度假養生、文化創意產業等多種模式,通過互聯網、物聯網技術為平臺,與城市租賃住房需求對接,形成政府、集體經濟組織、農戶以及城市消費者“四贏”局面。

沿京承高速北行約100公里,密三路上一個不起眼的入口,就是密云田各莊鎮張家莊村的村口。村民張和趙在張家莊村生活了大半輩子。

“張家莊村雖然在密云算個小村子,但也有一百來年的歷史了。”張和趙老人告訴記者,百年之前,祖輩里的大太爺爺和太爺爺最先到張家莊村落戶,人丁漸漸興旺,一直到現在發展成了有200多戶人家的村落。因為張姓是村子里的大戶,所以這里就起名“張家莊村”。

“我們村民最早是靠種莊稼過活,現在改為種樹養了,核桃樹、栗子樹,還有養豬養雞,但主要都是老輩們在干農活。”張和趙說,年輕人都走出了村子,有在北京打工的,也有在外地打工的,像他自己的大兒子如今就在海南上班。也因為年輕人都出去了,一部分村民家里就出現了閑置的農房。

和一般人們概念中陳舊落后的村落不同,張家莊村留給記者的第一印象其實是整齊,大路平坦,房屋整齊,花紅草綠,沒有到處亂堆的垃圾,村中心甚至還有一處文化廣場供村民們在此健身聊天。不過,就像是張和趙老人說的,在村里走上半圈,基本看不到一個年輕人的身影,只有老人和咿呀學語的幼兒。

年輕人離開之后閑置的農房該如何利用?三四年前,村民們就開始考慮這個問題。張和趙和老伴兒曾經嘗試自己將閑置的房子出租給來自城里的一對退休老夫妻,但更多的村民卻只能瞅著老房空著。村民齊光玉自己的宅子就已經空了近10年:“孩子上一年級時,我們從村子里搬走了,房子一直空著。”

村民們將出租難的問題,歸結于交通和設施。張和趙說,同隔壁村子相比,到達張家莊村的公交車線路少,發車間隔長,最快的也要20分鐘一趟,進出村子不算方便。另外,雖然城里人如今都喜歡到農村來體驗旅游、呼吸新鮮空氣,可村里這“三分地”的房子,都是老瓦、老磚、老窗,沒有什么現代化設施,城里的年輕人不大看得上。

直到今年春節后,張和趙和齊光玉兩人先后通過一個名為“共享農莊”的平臺將自己閑置的農房租了出去,由平臺負責房子的改造,并在互聯網上尋找租客。記者在張家莊村采訪時,齊光玉的房子已經通過了規劃審批程序正在進行改造,租客張女士也已經租下了齊光玉的房子。“聽說給房子做設計的還是一位知名設計師呢,我看過設計圖,還挺滿意的。”齊光玉告訴記者,他粗略算過,通過租房,自己每年差不多能增收1萬元,“這對我們農戶來說就很可觀了,好幾位村民都看著我這房,說收益好的話他們也要租出去。”

共享農莊把村里的空園盤活了——共享農莊引人關注。

現象:閑置農房如何變資產?

齊光玉口中的“共享農莊”,是一個以“互聯網+”的模式專業從事閑置農宅租賃合作的服務平臺。簡單地說,就是在不改變農民所有權的前提下,將農村閑置住房進行個性化改造,形成一房一院一地,并根據需求改造為市民田園生活、度假養生等多種模式,再通過互聯網對外出租,與城市租賃住房需求對接。

“我們都知道,之前國家發布政策,允許包括北京在內的13座城市試點集體土地建設租賃住房,共享農莊也是遵循此政策應運而生。”運營商北京萬鴻董事長鐘鵲飛告訴記者,隨著城市化的快速發展,農村資源閑置、人力外流“空心化”問題成為令政府和農民頭疼的問題。北京這樣的特大型城市,同樣存在“城市病”和“農村病”。而“共享農莊”平臺,就是在農民自愿、自主、自發參與的基礎上,在不影響正常農村生產生活的環境下,尊重農村的發展現狀與傳統民俗風情,引導農民盤活資源、參與創業或發展第三產業,增加農民收入,增強市場與經營意識。

“閑置農房資源的盤活,必須要把各種社會資源和村集體、村民都串聯在一起,每個參與方各司其職。”鐘鵲飛介紹,截至目前,北京已有超過2000套閑置的農房加入到“共享農莊”平臺之中,分布在包括房山、密云在內的11個近遠郊區,其中60%位于北京“一小時生活圈”內。因為是從農民手中統一租賃宅基地,所有權依然在農民手中,但是通過這種模式農民一方面可以實現租金增收,另一方面也可以通過為自家或周邊農莊提供物業服務的方式獲取工作收入。

將手中的閑置農房拿出來后,農民能獲得怎樣的財產性收入?鐘鵲飛告訴記者,通過2000多套閑置農房的探索,目前建立了四個主要收益模式。一是租賃共享模式,農民每年以租金方式獲得收入;二是“三權”共享模式,農民從宅基地的使用權上部分退出,相應地獲得一次性的使用權讓渡收益;三是共建共享模式,農民拿出閑置農房,各種社會資源進來分別負責改造、管理、經營等,再以約定比例分配收益;最后就是自建共享模式,農民自己改造閑置農房,然后把房源拿到互聯網上共享出去。“每一種模式下,農民的參與程度不同,根據自主意愿來選擇模式。”

共享農莊把村里的空園盤活了——共享農莊引人關注。

曙光:“一號文件”點題盤活閑置農房

北京郊區究竟有多少套農民閑置房?最近的一次數據來源于2016年的北京市深化農村改革現場會。根據當時的媒體報道,彼時北京周邊農村閑置房屋數量超過140萬套。

如何盤活農民們的閑置房?這已經成為農村改革中的一個重要問題。2018年的中央“一號文件”就指出,將完善農民閑置宅基地和閑置農房政策,放活農村宅基地與農村房屋的使用權,同時開展農村宅基地“三權分置”工作,通過農村閑置宅基地與閑置農房的多元化利用為鄉村振興戰略助力,推動農村快速發展。

3月26日,北京市農委等7部門也聯合制定了《關于規范引導盤活利用農民閑置房屋增加農民財產性收入的指導意見》。《指導意見》中指出,盤活利用農民閑置房屋應在農民合法宅基地上的房屋進行,原則上應以農戶現有集體建設用地(宅基地)使用權證或相關規劃、建設部門核發的建房手續作為權利證明依據。此項工作要在規劃保留的村莊內開展,房屋應符合本市城市總體規劃和土地利用總體規劃、產權歸屬清晰、處于閑置狀態和可安全使用等要求,并經集體經濟組織認可。要以農村集體土地所有權、農民宅基地使用權和房屋所有權不變為前提,充分尊重當地農民意愿,按照依法、自愿、有償的原則進行。

共享農莊把村里的空園盤活了——共享農莊引人關注。

期盼:配套細則盡快落地

“看到這份《指導意見》,我們也覺得很受鼓舞,政府現在對農村和農民的重視提到了非常高的高度。”做了多年農村閑置土地資源利用的研究,鐘鵲飛也呼吁,有了綱領性指導意見后,還需要配套性的細則文件。一方面,對于農村宅基地的確權工作,希望相關部門能建設一個數據庫,以能準確判斷宅基地的權屬。同時,在不違反政策“紅線”的基礎上,適當把“前門”開得大一些,多鼓勵社會資源和創新業態參與到閑置農房的流轉與鄉村振興之中,并對各種社會力量加強監管。另一方面,具體到閑置農房的改造上,對于改造方案的申報審批,希望可以出臺一套統一的規定。

“現在對于閑置農房改造方案的審批,每個鎮的規定都不一樣,快的半個月就能完成,慢的可能需要一年。”鐘鵲飛說,去年年底平谷區已經針對農房改造出具了一個統一管理辦法,“希望更多的區也能關注到這個問題。”

據了解,“共享農莊”的在線服務平臺“莊家”手機客戶端已于2016年正式上線,“共享農莊”目前主要定位在北京一小時經濟圈內的鄉村內推廣,立足于為城市居民提供安心、生態、情趣的近郊“農莊”生活。“莊家”平臺目前已經積累了兩千多套農莊資源,這些農莊今后將根據城市用戶需求,進行規劃設計,主要采用北新房屋專門研發的裝配式產業化改造技術和產品,并陸續在全國大中型城市大規模推廣這一模式,預計未來五年“莊家”共享農莊平臺將在全國盤活利用閑置農宅院落近十萬套,每套租賃農莊將提高農民財產性收入150%以上。

除此之外,已有多地開始試水“共享農莊”:

海南·2020年全省1000個“共享農莊”試點

今年7月,海南省人民政府印發《關于以發展共享農莊為抓手建設美麗鄉村的指導意見》,全面支持發展“共享農莊”,使農民轉變成為股民、農房轉變成為客房、農產品現貨轉變成為期貨、消費者轉變成為投資者,促進農民增收、農業增效、農村增美。

在設想中,農民通過租賃合作、股份合作、生產合作、勞務承包或務工參與共建共享實現增收。2017年海南每個市縣試點建設2個至3個共享農莊,至2020年全省力爭建成1000個。

共享農莊把村里的空園盤活了——共享農莊引人關注。

一、扶持政策

1發展“共享農莊”財政支出優先保障

完善財政支持政策。積極創新財政投入使用方式,探索推廣政府和社會資本合作,采取先建后補、貸款貼息、貸款擔保等方式支持發展“共享農莊”。

2拓寬抵押物范圍積極向農莊發放貸款

創新金融保險政策。拓寬抵(質)押物范圍,積極開展存貨抵押、訂單抵押、畜禽產品抵押等創新業務,向資信情況良好的農莊積極發放信用貸款等。

3鼓勵文昌利用土地試點“共享農莊”

落實用地政策。鼓勵文昌市利用“農村集體經營性建設用地入市試點”的政策發展“共享農莊”,取得經驗后適當在全省推廣。

4對“共享農莊”基礎設施項目給予獎補

鼓勵市民下鄉參與建設“共享農莊”。對以租賃合作方式利用空閑農房建設“共享農莊”的,由市縣政府給予獎補。對發展“共享農莊”中的基礎設施和公共服務設施項目給予獎補等。

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